Когда речь заходит о недвижимости на Бали, чаще всего вспоминают Убуд, Чангу и Семиньяк. Однако рынок острова давно вышел за пределы нескольких медийных локаций. Всё больше инвесторов смотрят шире — на север, восток и районы, которые еще недавно считались второстепенными.
Александр Щербин, основатель девелоперской компании Emy Bali Group, считает, что на Бали по-прежнему работает принцип: предложение способно формировать спрос. По его словам, если в новой локации появляется качественный продукт с понятной концепцией, турист и арендатор находятся даже там, где ещё нет плотной застройки. Остров равномерно привлекателен с точки зрения природы и ландшафта, а гости активно перемещаются между районами.
«Однако, ориентироваться исключительно на красивые рендеры опасно. Инвестору важно отслеживать последовательность реальных шагов — как со стороны государства, так и со стороны крупного бизнеса. В качестве примера рассмотрим Санур. Район долгое время считался спокойной альтернативой более шумным туристическим зонам, но сегодня его развитие выглядит системным. Обновленная набережная, новый торговый центр, модернизация дорожной сети, медицинский кластер и активность крупных гостиничных групп, всё это — часть долгосрочной стратегии.» — считает Щербин.
При этом девелопер подчёркивает: даже «глухая» локация на Бали не означает автоматический риск. Туристы активно перемещаются, исследуют новые районы, возвращаются повторно. Если в новой зоне появляется качественный проект с продуманной концепцией, спрос может сформироваться достаточно быстро — особенно при низкой конкуренции на старте.
Филипп Орлов, девелопер и сооснователь LOYO & BONDAR, предлагает рассмотреть рынок с разных сторон. Он отмечает, что говорить о «перегретости» всего Бали пока рано. Да, Семиньяк и отдельные прибрежные зоны сформировались раньше и стоят дороже, но это не означает, что остальные районы автоматически недооценены или лишены перспектив.
Если сравнивать, например, центр Убуда и север острова, различия очевидны. Север пока уступает по туристическому потоку и инфраструктуре. Однако именно в этом Орлов видит возможность для долгосрочных инвестиций — при условии точного расчёта экономики. Более низкая стоимость земли способна компенсировать меньший поток гостей, если проект адаптирован под аудиторию и логистику.
«При покупке в развивающихся районах особенно важно учитывать юридические нюансы: статус земли, сроки аренды, доступ к коммуникациям, перспективы подключения дорог. Нельзя игнорировать и логистику — удаленность от аэропорта и основных туристических маршрутов напрямую влияет на загрузку.» — подчеркивает эксперт.
Отдельно Орлов обращает внимание на специфику инфраструктуры Бали. В отличие от многих стран, здесь среда формируется на уровне района, а не внутри одного комплекса. Рестораны, фитнес-пространства, коворкинги и сервисы распределены по территории. Поэтому дорогая внутренняя инфраструктура проекта не всегда повышает доходность. Иногда более эффективной оказывается ставка на удачное расположение внутри уже сложившейся среды.
Оба эксперта сходятся во мнении, что сегодня одной из наиболее сбалансированных локаций остается центральный Убуд и его ближайшее окружение. Это район с устойчивым потоком гостей, включая туристов с побережья и экспатов, приезжающих на выходные. При этом стоимость земли здесь по-прежнему значительно ниже, чем в наиболее раскрученных прибрежных зонах.
Среди менее известных, но перспективных районов Щербин выделяет Санур, который системно развивается при поддержке государства. Орлов же делает ставку на точечные проекты в пределах сформированных туристических зон, где цена входа ещё позволяет сохранить потенциал роста.
Главный вывод, к которому приходят оба девелопера: «золотая локация» — это место, где совпадают несколько факторов — транспортная доступность, реальные инвестиции в инфраструктуру, понятная юридическая база и постепенный заход крупных игроков. Именно эта последовательность действий превращает «тихую» локацию в территорию с растущим спросом.
