До конца 2024 года планируется ввести в эксплуатацию меньше жилья в многоквартирных домах, чем в предыдущем 2023 году. Разница составит 8,3 миллиона квадратных метров. Аналитики связывают снижение объёмов ввода с давлением на рынок жилищного строительства высоких ставок по проектному финансированию и низкого спроса.
«После сворачивания доступной льготной ипотеки и увеличения ставок до заградительного уровня массовый потребитель лишился финансовой опоры», — говорит экономист, вице-президент Национального объединения строителей Антон Мороз. Он выступил с анализом трендов в ценообразовании на новостройки на заседании Экспертного совета по детенизации (обелению) экономики при Комитете Госдумы по экономической политике.
Согласно приведённым экспертом данным, для завершения начатых проектов застройщики за счёт собственной прибыли компенсируют неоправданный рост цен на стройматериалы (до 20% в год). Однако по окончании строительства всё чаще потенциальный покупатель принимает решение дождаться более благоприятных условий для приобретения жилья.
Мороз рассказал участникам совещания в Госдуме о расчетах НОСТРОЙ по жилому дому в Ивановской области. Цена работ на момент их фактического выполнения, сформированная c учетом ежеквартальных индексов Минстроя, за счет удорожания материалов превысила начальную цену контракта на 31%. Убыток застройщика — 34,5 млн. рублей. Аналогичный финансовый результат показали расчеты по строительству детского сада на 100 мест в с. Никольск Мухоршибирского района Республики Бурятия. Там разрыв между начальной и фактической стоимостью контракта составил 10%, убыток — 27,8 млн. рублей.
— Рост цен на основные ценообразующие материалы, которые ложатся в основу расчета, значительно выше прогнозной инфляции, которую заказчик должен закладывать при формировании начальной максимальной цены контракта. Как минимум, требуется доработка законодательства о закупках и ценообразовании, потому что действующие нормы не позволяют покрыть фактические расходы на строительство. Кроме того, если фактическая инфляция на момент завершения строительства отличается от прогнозной, заложенной в смету, то разница списывается на предпринимательские риски. Это является несправедливым ценообразованием, — прокомментировал Мороз.
Вице-президент НОСТРОЙ отметил, что строители как многоквартирных, так и индивидуальных домов определяют затраты на строительные материалы и рабочую силу, а также низкую покупательную способность как самые большие препятствия для строительства доступного жилья.
По мнению эксперта при существующих вводных ожидать увеличения спроса не приходится. Покупатели будут отказываться от покупки до улучшения ситуации с доступностью. В то же время большинство застройщиков будут вынуждены придержать запуск новых проектов в сегменте массового спроса, потому что он становится уже не таким массовым. Если тренд сохранится на ближайшие 24 месяца, и даже процентные ставки и цены на жилье упадут, мы можем столкнуться с нехваткой жилья, особенно доступного.
— На протяжении двух последних лет министерство строительства и правительство приняли беспрецедентные меры для поддержки застройщиков, на что отрасль ответила ростом объёмов ввода жилья. Эта работа продолжается и сегодня: идёт снижение административных барьеров, создаются льготные условия для участников комплексного развития территорий (КРТ), установлен новый порядок ответственности застройщиков, что должно уменьшить и без того высокую финансовую нагрузку. Тем не менее, на фоне отсутствия платежеспособного спроса эти возможности не могут существенно повлиять на ситуацию. Очевидно, что для увеличения новых проектов в сегменте доступного жилья требуются инициативы, направленные на их стимулирование и регулирование рынка, — сказал Антон Мороз.
